2019年商业地产“红海”之争加剧 龙湖等房企持续

2019-04-01 15:00 来源:锐财经网

  一季度以来,头部房企陆续调整发展节奏,在降低增速的同时,高调宣布继续加码多元化探索。这其中,商业地产的市场占有率,成为头部房企的重要一环。截止到3月30日,8家已发布2018年年报的TOP10房企中,有4家已明确提出要加大商业地产布局。

  在业内人士看来,商业地产抗风险能力强,能够为企业提供源源不断的现金流,不失为企业未来转型的一个方向。

  然而,由于商业地产业态的投入巨大且周期较长,对房企的资金、招商、运营能力都是很大的考验。此外,商业地产同质化竞争严重,这也是传统房企涉足其中不得不克服的一大难题。市场新形势下,作为整个房地产行业“风向标”的头部房企,又将如何抉择?

  商业地产进退录:新城、龙湖持续加码,恒大、碧桂园探索新业态

  随着房地产市场集中度进一步提升,行业上涨空间逐渐触顶,近年来,加码商业地产布局,成为不少房企的选择。然而,商业地产不同于住宅开发,该市场有其特殊性,这对于传统房地产开发企业而言,是个不小的挑战。

  

 

  近期,房企陆续发布2018年财报,并对新一年企业发展战略做下部署。蓝鲸房产观察发现,包括龙湖(HK.00960)、新城控股(SH.601155)、华润置地(HK.01109)等头部房企,纷纷对自身商业项目的开业情况及规划目标做出披露,表现出对商业地产业务长期看好,继续加码拓展的态度。

  龙湖集团CEO邵明晓在2018年业绩会上介绍说,截至2018年底,龙湖已经开业29个商场,而到2020年,开业商场数将达到50个。目前,龙湖旗下的商场租金总营收为40.9亿元,龙湖期望在2020年突破60亿;主打“万象城”商业品牌的华润置地也表示,以购物中心为代表的投资物业是集团重点发展的业务板块,未来3年,华润置地计划开业32个购物中心。

  2018年凭借商业地产迅速扩张,首次踏进TOP10房企之列的新城控股表示,在2019年仍将继续加大开业率。据新城控股CFO陆忠明介绍,截至2018年底,新城已获取96个“吾悦广场”的土地储备,累计开业42个项目,租金收入21.16亿元,而在2019年,新城将新开业22个吾悦广场,目标是实现租金收入40亿元。

  “商业地产项目容易打造企业知名度,通过租金收益还可以为企业带来稳定的现金流,这是房企做商业地产的重要原因。”易居研究院研究总监严跃进向蓝鲸房产指出。

  不过,蓝鲸房产梳理发现,在这个与住宅完全不同的新业态里,各头部房企发展态度明显不同。相较于加速奔跑的华润置地、龙湖等房企,碧桂园(HK.02007)、恒大(HK.03333)对商业地产的发展策略趋于谨慎,更多的是以轻资产介入其中。

  早在2014年,恒大就宣布要打造千亿商业资管。在做了7个恒大广场项目之后,恒大将精力转向社区商业以及轻资产商业模式。截止到2017年年底,恒大依托社区资源打造的恒大院线已开业39家,2018年,恒大加速调整旗下嘉凯城(000918)业务模块,继续培养其院线业务。此外,2018年6月,恒大与苏宁合资设立深圳(楼盘)市恒宁商业发展有限公司,共同建设苏宁易购广场,探索商业运营的轻资产化发展。

  碧桂园在2018年开始,宣布以文化+商业的方式,拓展商业布局。目前,碧桂园文商旅集团已经开业和正在筹备的商业地产面积超过350万平米。碧桂园方面还表示,未来计划与金融机构展开合作,探索创新型商业地产模式。

  “这种综合型房企更需要平衡各业务板块,不能偏科,这也就意味着,他们会在商业地产上发力,但却不会耗费过多精力。”上海(楼盘)中原地产首席分析师卢文曦向蓝鲸房产指出。

  头部房企“入局”商业地产,运营、招商等难题待破解

  头部房企“入局者”甚多,但想要做出一个好的商业品牌并不容易。第一太平戴维斯副董事姜楠向蓝鲸房产指出,“房企入局商业地产有两大难题需要解决:其一,克服资金周转问题,商业地产的开发和回款周期与住宅完全不同;其二,需要具备专业的设计、开发、运营、物业、招商等能力,否则时间成本太大。”

  从商业地产已有所建树的三家头部企业:华润置地、龙湖、新城控股来看,这三家企业虽都在商业地产的市场中站稳了一席之地,但三者之间的发展路径完全不同,且发展现状均存在一定困难。

  目前,龙湖已经形成天街、星悦荟、家悦荟三个系列产品线,分别以地铁上盖商业、社区型购物、家居服务配套三种业态,与住宅项目不同的产品定位相匹配,通过住宅+商业相互搭配的方式,来打造对应的商业品牌。按照邵明晓的规划,龙湖在商业地产领域要进入前三。

  一位不愿具名的业内人士向蓝鲸房产指出,龙湖的选址、政府背书上并没有多大问题,难点是招商。此前,优淘城总裁薛建雄曾评价龙湖的商业体系说:“和万达相比,龙湖商业并没有形成有效的品牌商家合作平台,也没有足够的主力店扶植政策,缺乏品牌门店的支撑,而且整体来看龙湖的招商品牌比较混乱,对于散乱的中小商家,也有没有足够的管控力。”

  此外,龙湖商业长期坚持的TOD(轨道+物业)的开发模式,可谓其“看家本领”,这也就决定了其在拥有地铁的一二线城市更有市场。不过,由于此种商业模式的选址较为特殊,企业发展速度也受到一定影响。正因如此,上述不愿具名的业内人士向蓝鲸房产坦言,“龙湖想要在两年内将开业商场的数量由29家扩展至50家,确实有些压力。”

  由原华润置地总裁吴向东一手创立起来的“万象系”商业品牌,同样也是采取与住宅项目相互“辅助”的方式开发而来。多年来,随着华润住宅产品线从普通住宅提升至高端住宅,其商业品牌也从五彩城、万象汇逐步扩展为万象城、万象天地等多个商业品牌,但颇为尴尬的是,这并没有起到积极作用。

  从华润置地2018年财报中可以看到,除了深圳万象城之外,华润置地商业品牌在一线城市的知名度并不高。据其2018年财报显示,截止到报告期末,深圳万象城租金收入为10.2亿元,而上海万象城租金收入为3.3亿元,北京(楼盘)置地广场购物中心则在2018年出现了负增长,租金收入为8824.6万元,同比减少了2%。或许是考虑到一线市场推进难有进展,华润置地近两年将拓展方向放到了二三线城市,并计划在未来三年,开业32家购物中心。

  相较于上述两家房企的发展轨迹,新城控股是起步最晚的,其旗下商业品牌吾悦广场,成立时间只有7年。这几年,新城避开了拥有成熟商业品牌的城市,大量在三四线城市拓展布局,为了拓展招商资源,甚至不惜以价换量。

  2018年,新城吾悦广场体出租率达98.8%,高于龙湖和华润置地。但是从租金单价上来看,吾悦广场明显低于龙湖和华润置地。据中购联数据显示,龙湖2017年前开业的天街系列平均租金为每天3.8元/平;而吾悦广场在2017年前开业的项目平均租金为2.17元/平,租金单价超过3.0的仅有4个。而早在2015年,华润万象城项目平均租金就达到每天4.6元/平。

  

 

  新城控股“吾悦广场”历年开业情况/图片来源:中购联

  对此,一位不愿具名的业内专家向蓝鲸房产指出,新城的商业思路还是比较清晰的,降低租金虽然暂时会损失一些利润,但对于企业招商有很大帮助,等到商业品牌发展成熟后,利润有望逐步回升。

  众多房企对商业地产这片“红海”持续看好的热情,未免使业界感到意外,究竟企业是出于怎样的考虑?中海地产(00688,HK)主席兼行政总裁颜建国给出了答案。他在中海地产2018年业绩会上表示,“中海今天的主业是住宅开发,因为其周转快、利润高;明天的业务是商业资产管理,这是未来可持续发展的生力军,也是房地产下半场持续增长的动力。”据悉,中海已经定下了“2020年商业物业总收入突破50亿港元,并在2023年实现年收入100亿港元”的目标。

  来自传统房地产市场“下行”压力,是众多房企加重商业地产布局的重要因素。然而,商业地产领域早已有多个主流品牌形成的客群粘性,想要在此分得一杯羹也并不容易,究竟这一轮房企加码布局会对商业地产市场带来怎样的影响?又会否引起行业的“跟风”效应?尚需要时间的解答。

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